Despejo extrajudicial é vedado; alterações contratuais e obras não autorizadas só podem ocorrer com consentimento do locatário
Por Marcello Sampaio — GVPCom News
A Nova Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, atualizada em 2025) veio para reforçar de forma inequívoca a soberania e a proteção jurídica dos inquilinos nas relações de locação de imóveis no Brasil. Com mudanças significativas, o texto legal amplia as garantias dos locatários e estabelece regras mais rígidas que impedem abusos por parte dos proprietários, assegurando maior transparência, segurança jurídica e equilíbrio contratual.
Proibição de despejo por intimação extrajudicial
Uma das principais garantias da nova legislação é a vedação expressa de qualquer tipo de despejo extrajudicial. O proprietário não pode exigir a desocupação do imóvel mediante simples notificações ou comunicações fora da via judicial. Todo procedimento de despejo deve seguir rigorosamente o devido processo legal, com direito pleno de defesa e contraditório ao inquilino.
Esta medida protege o locatário contra pressões ilegais, ameaças ou constrangimentos indevidos, assegurando que nenhuma perda de posse possa ocorrer sem decisão expressa do Poder Judiciário.
Alterações contratuais somente com consentimento mútuo
A nova legislação proíbe o proprietário de impor alterações contratuais unilaterais. O contrato de locação só poderá ser alterado mediante acordo formalizado e assinado por ambas as partes. Qualquer tentativa de modificação imposta sem a anuência do inquilino poderá ser considerada nula e passível de medidas judiciais de proteção.
Proteção contra obras abusivas ou não autorizadas
O locatário está amplamente resguardado contra obras e modificações no imóvel que não tenham sido previamente comunicadas e autorizadas. Intervenções que comprometam a habitabilidade, segurança ou comodidade do imóvel sem o consentimento do inquilino podem ser objeto de denúncia e gerar indenizações ao lesado.
Garantias financeiras e devolução de caução
O locador deve prestar contas de maneira transparente sobre qualquer valor recebido como caução ou garantia. O depósito caução deve ser devolvido ao inquilino no prazo máximo de 30 dias após a desocupação do imóvel, descontados apenas os danos efetivos que ultrapassem o desgaste natural e eventuais valores devidos, devidamente comprovados.
Direito de preferência na compra do imóvel
Se o proprietário decidir vender o imóvel durante o contrato, o inquilino terá direito de preferência para adquirir o bem, nas mesmas condições ofertadas a terceiros, assegurando maior estabilidade contratual e proteção ao seu investimento em reformas e adaptações realizadas.
Despesas de condomínio: o que cabe a cada parte
A legislação diferencia claramente as responsabilidades:
- Despesas ordinárias do condomínio (manutenção diária) continuam sendo obrigação do inquilino.
- Já as despesas extraordinárias (obras estruturais, fundo de reserva, modernização de elevadores, etc.) são de responsabilidade exclusiva do proprietário.
Procedimentos de rescisão contratual protegidos
O inquilino pode solicitar o encerramento do contrato a qualquer momento, respeitando o prazo de aviso prévio (geralmente de 30 dias), com a possibilidade de pagamento de multa proporcional ao tempo restante de contrato. Já o locador só pode rescindir o contrato em hipóteses legais muito bem definidas.
Checklist obrigatório na entrega do imóvel
Durante a devolução do imóvel, o inquilino tem direito de acompanhar a vistoria final e confrontar o laudo de vistoria inicial, garantindo que não haja cobranças indevidas.
Resumo das principais garantias ao inquilino na Nova Lei de 2025:
- Proibição absoluta de despejo extrajudicial;
- Alterações contratuais somente com acordo mútuo;
- Proteção contra obras abusivas ou sem autorização;
- Devolução de caução com prestação de contas;
- Direito de preferência na compra do imóvel;
- Responsabilidade do locador por despesas extraordinárias;
- Rescisão contratual com regras claras e proporcionais;
- Direito à vistoria final com transparência.
A Nova Lei do Inquilinato 2025 representa um avanço expressivo na defesa da soberania do inquilino, estabelecendo um regime jurídico mais equilibrado, justo e transparente. O conhecimento dessas garantias é essencial para qualquer cidadão que mantenha relações de locação, evitando abusos e assegurando segurança habitacional.
Por Marcello Sampaio | GVPCom News
