Por Marcello Sampaio – GVPCom News e Tribuna da Cidade
A cidade de Curitiba, reconhecida nacionalmente por seu planejamento urbano, possui regras rigorosas e detalhadas sobre o uso e ocupação do solo. A legislação, consolidada na Lei de Zoneamento, estabelece diretrizes para construções, atividades comerciais e habitacionais em toda a capital. Mas o que está por trás dessas normas? Quais mudanças impactam os moradores, investidores e profissionais da construção civil?
O que é Zoneamento?
Zoneamento é a divisão da cidade em setores com regras específicas sobre o que pode ou não pode ser feito em cada local. É como um “manual de convivência urbana” que define, por exemplo:
- Onde é permitido construir prédios residenciais, industriais ou comércios.
- Qual a altura máxima das construções.
- A distância mínima que a edificação deve manter das divisas do terreno.
- As condições de ventilação, iluminação e circulação obrigatórias para cada tipo de obra.
Em Curitiba, esse regramento é conduzido pelo IPPUC – Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba, e fiscalizado por diversos órgãos técnicos da Prefeitura.
Prazos e regras de transição
A legislação atual prevê um período de transição para que projetos anteriores à sua entrada em vigor ainda possam ser executados:
- Projetos licenciados ou protocolados antes da nova lei têm validade de 1 ano, renovável por mais um.
- Consultas de viabilidade expedidas anteriormente têm validade de 180 dias.
- Para áreas sensíveis como o Setor Estrutural e as Zonas Residenciais 4, o prazo é de 2 anos para obtenção de alvará com base nas regras anteriores.
“Esse prazo foi essencial para garantir segurança jurídica a quem já tinha projetos encaminhados”, relata um arquiteto que preferiu não se identificar.
Obras precisam começar ou perdem validade
Os projetos licenciados perdem validade se as obras não forem iniciadas em até um ano após o licenciamento. Para efeitos legais, considera-se que uma obra foi iniciada quando as fundações estão concluídas até a viga baldrame.
“Perdi o prazo por falta de mão de obra e tive que refazer todo o projeto”, contou, sob anonimato, um engenheiro da região norte da cidade.
Afastamentos e qualidade urbana
A nova lei também trouxe ajustes importantes quanto à redução de afastamentos nas divisas dos terrenos. Ela permite flexibilizações desde que sejam garantidas condições adequadas de ventilação, insolação e iluminação para os imóveis vizinhos.
Além disso, o IPPUC deve comprovar a existência de edificações já consolidadas nas redondezas, sem condições de renovação urbana, como critério para autorizar essas exceções.
Alvarás de uso são precários e temporários
Os alvarás de localização e funcionamento em Curitiba são, por definição, temporários e precários. Ou seja, podem ser cassados caso a atividade se torne:
- Incômoda
- Perigosa
- Nociva ao sistema viário ou à vizinhança
Se os moradores vizinhos se manifestarem formalmente contra o funcionamento do estabelecimento, a Prefeitura pode abrir processo de cassação do alvará.
Infrações e penalidades
Descumprimentos à legislação podem resultar em sanções severas:
- Cassação do alvará
- Embargo administrativo
- Aplicação de multas
- Demolição das obras
A fiscalização é rígida, e os casos omissos são levados ao Conselho Municipal de Urbanismo (CMU).
Quando entrou em vigor?
A nova lei de zoneamento de Curitiba foi publicada com vacância de 90 dias. Ela revogou normativas históricas, como as Leis 4199/72, 5490/76 e 7622/91, modernizando o planejamento urbano da cidade. Sua regulamentação também deveria ocorrer em até 90 dias após a publicação.
O desafio da atualização
Urbanistas afirmam que, mesmo com a modernização, ainda há gargalos a serem enfrentados:
“A cidade precisa permitir mais diversidade de usos e adensamento inteligente em eixos de transporte”, aponta uma fonte técnica da área de planejamento urbano.
Curitiba segue como exemplo de cidade que leva a sério o planejamento urbano. Mas, como qualquer metrópole em expansão, enfrenta o desafio de equilibrar crescimento com qualidade de vida. O zoneamento, quando bem aplicado, é uma das ferramentas mais poderosas para isso.
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